24 apr Amsterdamse woningmarkt: kopers blijven vertrouwen houden
De Amsterdamse woningmarkt: De vraagprijs is gemiddeld genomen steeds vaker de verkoopprijs en woningkopers blijven vertrouwen houden.
Heeren Makelaars is aangesloten bij De Makelaarsvereniging Amsterdam (MVA). Zij geven feiten over de woningmarkt in de gemeente Amsterdam en de omliggende stadsdelen. Deze delen we graag met u.
Ontwikkelingen in het aanbod en de vraagprijzen
In het eerste kwartaal van 2023 werden in de gemeente Amsterdam in totaal 1.502 woningen te koop aangeboden. Dit aantal vertegenwoordigt een daling van 14% ten opzichte van het voorgaande kwartaal, maar een stijging van 68% ten opzichte van hetzelfde kwartaal in het voorgaande jaar, toen het aantal woningen dat te koop stond 893 bedroeg. Het huidige woningaanbod is vergelijkbaar met dat van het tweede kwartaal van 2022, toen het aantal woningen dat te koop stond ook rond de 1.500 lag. In de daaropvolgende twee kwartalen is het aanbod gestegen naar meer dan 1.700. Gedurende de afgelopen vijf jaar was het gemiddelde aanbod van woningen in het eerste kwartaal van een jaar 1.100.
Ten opzichte van het laatste kwartaal van 2022 is de mediane vraagprijs van een woning het afgelopen kwartaal met 1,9% gedaald, van € 647.000 naar € 640.000. In vergelijking met het eerste kwartaal van 2022 is er echter een stijging van 1,5% te zien. De mediane vraagprijs per m2 is in het afgelopen kwartaal met 1,1% gedaald ten opzichte van het voorgaande kwartaal. Als we kijken naar het eerste kwartaal van 2022, dan is er sprake van een daling van 0,4%.
Stadsdelen
Er is in alle stadsdelen van Amsterdam een stijging te zien in het totale woningaanbod in vergelijking met het eerste kwartaal van 2022, maar er is wel sprake van een daling ten opzichte van het vierde kwartaal van 2022. Het stadsdeel Zuid heeft het grootste aanbod met 384 woningen, gevolgd door stadsdeel West met 268 woningen. In Amsterdam Zuidoost zijn er slechts 67 woningen beschikbaar. Ten opzichte van het vierde kwartaal van 2022 is het aanbod in de stadsdelen gedaald tussen de 1,8% (Zuidoost) en 19,8% (West). Zoals verwacht bestaat het grootste deel van het aanbod uit appartementen.
De mediane vraagprijs laat in het eerste kwartaal van 2023 per stadsdeel een wisselend beeld zien. In Nieuw-West, Noord en Oost zijn de mediane vraagprijzen nu hoger in vergelijking met zowel het eerste als het vierde kwartaal van 2022. In Nieuw-West is er zelfs een stijging van 8,8% te zien ten opzichte van een jaar eerder.
In het stadsdeel Zuid is de mediane vraagprijs juist gedaald ten opzichte van zowel Q1 als Q4 van 2022, respectievelijk met 11,1% en 4,4%. Ook kan er veel verschil zitten in de vraagprijs per woningtype per stadsdeel. Zo hebben appartementen in West een 11,2% lagere vraagprijs ten opzichte van Q4 2022, terwijl deze in Noord juist 7,5% hoger ligt.
De looptijd van het aanbod laat per stadsdeel ook een grillig beeld zien. Zo is de looptijd in het Centrum opgelopen tot 97 dagen, terwijl dit een jaar eerder nog 40 dagen was en een kwartaal eerder 56. In Noord is het beeld stabieler: in het eerste kwartaal van 2023 was de looptijd 45 dagen, terwijl dat in het eerste kwartaal van 2022 nog 35 dagen was en in het vierde kwartaal van 2022 nog 49 dagen.
Ontwikkelingen in het aantal verkochte woningen
Voorlopige cijfers laten zien dat MVA-makelaars in het eerste kwartaal van dit jaar 1.456 woningen hebben verkocht in de gemeente Amsterdam. Dit is een daling van 25% ten opzichte van het vierde kwartaal van 2022 en een daling van 3% vergeleken met het eerste kwartaal van 2022. Als we deze cijfers vergelijken met de marktontwikkelingen van de afgelopen vijf jaar in Amsterdam, zien we een stabiel beeld. Het aantal transacties daalt gemiddeld met 28% per jaar ten opzichte van een kwartaal eerder en met 3% ten opzichte van hetzelfde kwartaal een jaar eerder.
De totale mediane transactieprijs in Amsterdam bedraagt momenteel € 507.000, wat een daling betekent van 4,9% ten opzichte van het vorige kwartaal en van 9,7% ten opzichte van het eerste kwartaal van 2022. Dit brengt de transactieprijs op het niveau van het eerste kwartaal van 2021, toen het voor het eerst boven de € 500.000 uitkwam.
De gemiddelde prijs per vierkante meter voor woningen is gedaald met 7,3% ten opzichte van vorig jaar en 3,3% in vergelijking met het vorige kwartaal, wat resulteert in een gemiddelde prijs van € 6.991 in de gemeente Amsterdam. Dit komt overeen met de prijs in het eerste kwartaal van 2021, toen de prijs voor het eerst boven de € 6.665 uitkwam.
Als we de transactieprijzen en prijzen per vierkante meter vergelijken voor verschillende woningtypen, zien we de grootste dalingen bij “vrijstaande huizen”. Hier is de transactieprijs 48% lager dan in het vorige kwartaal en de prijs per vierkante meter 28% lager. Het gaat echter slechts om 7 verkochte woningen in het eerste kwartaal van 2023. Appartementen, die goed waren voor 1272 van de 1456 verkochte woningen, laten een daling van 5,1% zien in de transactieprijs in vergelijking met het vierde kwartaal van 2022 en een daling van 3,6% in de prijs per vierkante meter.
De gemiddelde verkooptijd was 37 dagen in het eerste kwartaal van 2023, terwijl deze in het vierde kwartaal van 2022 nog 29 dagen was en in het eerste kwartaal van 2022 25 dagen. Dit betekent dat het iets langer duurt voordat een woning wordt verkocht, met een lichte stijging ten opzichte van vorig kwartaal en vorig jaar. De verkoopduur van tussenwoningen en appartementen ligt onder het gemiddelde.
Transacties stadsdelen
Er zijn aanzienlijke verschillen in het aantal woningtransacties per stadsdeel en woningtype. Het aantal verkochte woningen in alle stadsdelen, behalve Centrum (+14,3%) en West (+2,6%), is lager dan in Q1 2022. De percentages variëren tussen de 1,2% (Noord) en 28% (Zuidoost). Als we de cijfers vergelijken met het laatste kwartaal van 2022, zien we in alle stadsdelen een afname in het aantal transacties. De grootste afname zien we terug in de stadsdelen Zuidoost en Centrum (beide ongeveer 28%), terwijl stadsdeel Noord met 15% de minste afname heeft.
De transactieprijzen zijn in alle stadsdelen gedaald, zowel ten opzichte van een kwartaal als een jaar eerder. In vergelijking met het vierde kwartaal van 2022 variëren de verschillen tussen de -1,0% (Centrum) en -9,9% (Oost). Vergeleken met het eerste kwartaal van 2022 zijn de verschillen groter, variërend van -7,5% in Centrum tot -16,9% in West.
Prijs per vierkante meter in de stadsdelen
Ook bij de mediane transactieprijzen per vierkante meter zien we een daling in alle stadsdelen ten opzichte van zowel het eerste als het vierde kwartaal van 2022, behalve in Zuidoost, waar de vierkante meter prijs 0,8% hoger ligt dan in het vorige kwartaal. De grootste daling is te zien in Oost, waar de huidige vierkante meter prijs 12,3% lager is dan een jaar eerder.
Transactieprijzen tegenover vraagprijzen
Gemiddeld werd er in het afgelopen kwartaal in de gemeente Amsterdam 0,1% minder betaald voor een woning dan de vraagprijs. Dit is een daling ten opzichte van het vierde kwartaal van 2022 toen er gemiddeld nog 2,4% meer werd betaald dan de vraagprijs. Hiermee lijkt de stijging van de woningprijzen die sinds het vierde kwartaal van 2015 gaande is, te stagneren.
Van alle verkochte woningen in Amsterdam werd 47% boven de vraagprijs verkocht, wat een daling betekent ten opzichte van het vorige kwartaal toen nog 63% van de verkochte woningen boven de vraagprijs werd verkocht. Ook in de rest van Nederland is er een daling te zien in het aantal verkochte woningen boven de vraagprijs. In het eerste kwartaal van 2023 werd 31% van alle woningen boven de vraagprijs verkocht, terwijl dit in het vierde kwartaal van 2022 nog 45% bedroeg.
In de verschillende stadsdelen van Amsterdam ligt het verschil tussen de vraagprijs en de transactieprijs tussen de -0,8% en 1,6%, wat betekent dat de vraagprijs en de transactieprijs bijna gelijk zijn. In het eerste kwartaal van 2022 was het verschil nog 15,1% in stadsdeel Oost en werd er gemiddeld een jaar geleden nog 15% boven de vraagprijs geboden.
Het percentage woningen dat boven de vraagprijs is verkocht, is in alle stadsdelen gedaald. In Nieuw-West is 52% van de woningen boven de vraagprijs verkocht, terwijl dit in het eerste kwartaal van 2022 nog 91% was. In Centrum en Noord is dit percentage het laagst met 39%.
Krapte-indicator
De krapte-indicator in de gemeente Amsterdam is gestegen van 2,7 naar 3,1, waarmee het voor het eerst in jaren boven de 3 uitkomt. In het eerste kwartaal kon een potentiële koper in Amsterdam gemiddeld uit drie woningen kiezen, maar voor een gezonde woningmarkt is een indicator van 5 wenselijk.
In alle stadsdelen is de krapte-indicator gestegen. In Noord was deze in het vierde kwartaal van 2022 nog 2,6 en is gestegen naar 2,7. In Zuid is de stijging groter, van 2,9 naar 3,6. Dit betekent dat huizenkopers in elk stadsdeel iets meer keuze hebben.
