24 jan Kwartaalrapport MVA Q4 2022 van de Amsterdamse woningmarkt
Amsterdamse woningmarkt: Stijgend aanbod en licht dalende transactieprijzen. De Amsterdamse woningmarkt lijkt te normaliseren.
De Makelaarsvereniging Amsterdam (MVA) geeft feiten over de woningmarkt in de gemeente Amsterdam en de stadsdelen.
Aanbod
Ontwikkelingen in het aanbod en de vraagprijzen in de gemeente Amsterdam
Gedurende het vierde kwartaal van 2022 zijn er in totaal 1.752 woningen te koop gezet in de gemeente Amsterdam. Dit is een stijging van 9,5% ten opzichte van een kwartaal eerder en een stijging van 94% ten opzichte van het vierde kwartaal van 2021 (van 902 naar 1.752). Hiermee komt het woningaanbod in de buurt van het derde kwartaal van 2020, toen het aantal woningen voor het laatst boven de 1.700 lag.
De mediane vraagprijs van een woning is het afgelopen kwartaal gestegen met 1,5% ten opzichte van het derde kwartaal van 2022: €647.000 tegenover €640.000. Ook in vergelijking met het vierde kwartaal van 2021 zien we een stijging van 4,7%. De mediane vraagprijs per m2 is met 1,1% gestegen t.o.v. een kwartaal eerder; kijken we naar het vierde kwartaal van 2021 is deze gestegen met 5,3%.
Jerry Wijnen, voorzitter MVA: Het is duidelijk te zien dat het aanbod stijgt en dat de prijzen normaliseren. De ogenschijnlijk eindeloze groei is in het derde kwartaal tot een halt geroepen, waardoor de markt zich in het vierde kwartaal is gaan herstellen. De vraagprijzen zijn terug naar het niveau van eind 2019. Door de gestegen hypotheekrente is de leencapaciteit echter lager geworden, dit is zeker voor de startende koper een obstakel.
Stadsdelen
In alle stadsdelen zien we een lichte stijging in het totale woningaanbod in vergelijking met het derde kwartaal, behalve in Oost en West waarbij het nagenoeg gelijk gebleven is. Wanneer we het aanbod vergelijken met het vierde kwartaal van 2021 is een flinke stijging te zien; in Zuid en Nieuw-West is het aanbod met wel 122% gestegen. Over de gehele linie bekeken is het aanbod in het vierde kwartaal bijna verdubbeld ten opzichte van het vierde kwartaal in 2021. In absolute aantallen staan er aan het eind van het vierde kwartaal 152 meer woningen te koop dan aan het einde van het derde kwartaal, maar ook hier zien we per stadsdeel verschillen. In Zuid staan er in totaal 444 woningen te koop (+17%), terwijl dit in Zuidoost slechts 71 is (+23%).
De mediane vraagprijs in het vierde kwartaal van 2022 laat een wisselend beeld zien per stadsdeel. In Noord, Zuidoost, Zuid en West is de vraagprijs gestegen ten opzichte van zowel het derde kwartaal van 2022 als het vierde kwartaal van 2021.
De looptijd van het aanbod is in elk stadsdeel, behalve Zuidoost, gestegen. Dit houdt in dat woningen die op 31 december nog te koop staan, al langer in aanbod zijn dan het voorgaande kwartaal. In het vierde kwartaal staan huizen gemiddeld 50 dagen te koop, terwijl dit in het derde kwartaal nog 30 dagen was.
Transacties
Ontwikkelingen in het aantal verkochte woningen in de gemeente Amsterdam
In de gemeente Amsterdam verkochten MVA-makelaars in het vierde kwartaal 1.980 woningen (voorlopig cijfer). Dit is een stijging van 11% ten opzichte van het derde kwartaal, waar de markt op dat moment erg onrustig was vanwege de plotselinge stijgingen in de hypotheekrente. Wel is een daling van 9,6% te zien ten opzichte van de verkochte woningen in het vierde kwartaal van 2021. De totale mediane transactieprijs bedraagt € 538.000, een daling van 3,9% ten opzichte van het vorige kwartaal en een daling van 10,4% als we kijken naar het vierde kwartaal van 2021. Hiermee is de transactieprijs vergelijkbaar met het niveau van begin 2020.
Ook de vierkantemeterprijs is gedaald, 4,5% ten opzichte van een jaar eerder en 4,6% in vergelijking met vorig kwartaal, waarmee het bedrag uitkomt op gemiddeld €7.316 in de gemeente Amsterdam. Dit is een vergelijkbare vierkantemeterprijs als in het derde kwartaal van 2021.
Wanneer we de transactieprijzen en vierkantemeterprijzen afzetten tegen de verschillende woningtypen, is te zien dat de grootste dalingen in het segment ‘vrijstaande huizen’ heeft plaatsgevonden. Hierbij is de transactieprijs namelijk 25% lager dan in het voorgaande kwartaal en de vierkantemeterprijs 19% lager. Echter, dit ging in het vierde kwartaal van 2022 om slechts 23 verkochte woningen. Appartementen (goed voor 1741 van de 1980 verkochte woningen) laten een daling van 4,0% zien in de transactieprijs in vergelijking met het derde kwartaal en een daling van 3,6% in de vierkantemeterprijs.
De verkooptijd was in het vierde kwartaal van 2022 29 dagen, wat in het derde kwartaal nog 27 dagen was en in het vierde kwartaal van 2021 24 dagen. Hiermee zien we een lichte stijging en duurt het dus iets langer voordat een woning verkocht is.
Transactieprijs stadsdelen
Het aantal woningen dat in het vierde kwartaal is verkocht door MVA-makelaars is in alle stadsdelen gestegen ten opzichte van het derde kwartaal, behalve in Oost waar dit aantal met 1% is gedaald. In stadsdeel Centrum is het aantal transacties gestegen van 199 naar 245, een stijging van 23%.
Over de gehele linie is een daling te zien in de transactieprijzen, zowel in vergelijking met het derde kwartaal van 2022 als het vierde kwartaal van 2021. Alleen in Noord is een kleine stijging te zien ten opzichte van vorig jaar (+1,3%) en in Zuidoost ten opzichte van het derde kwartaal (+1,2%). In stadsdeel Centrum ligt de transactieprijs 13,4% lager dan in dezelfde periode een jaar eerder.
Prijs per m² stadsdelen
Ook bij de mediane transactieprijzen per m2 zien we een daling in alle stadsdelen ten opzichte van zowel het derde kwartaal van 2022 als het vierde kwartaal van 2021. In Zuidoost is de vierkantemeterprijs gedaald met wel 10,9%, ten opzichte van Q3, terwijl dit in West 1,3% was.
Transactieprijzen tegenover vraagprijzen
In de gemeente Amsterdam werd het afgelopen kwartaal gemiddeld 2,3% meer betaald voor een woning dan de vraagprijs. Dit is een daling t.o.v. van het derde kwartaal van 2022, toen werd er gemiddeld 7,4% meer betaald voor een woning. Kijken we wat verder terug in de tijd zien we dat dit percentage in het 4de kwartaal van 2021 nog op 12% lag maar dat dit de jaren daarvoor beduidend lager was met een gemiddelde van ongeveer 5%.
Van het totaal aantal verkochte woningen werd 63% boven de vraagprijs verkocht. Ook hier zien we een daling ten opzichte van een kwartaal eerder toen nog 82% van het totaal aantal verkochte woningen boven de vraagprijs verkocht werd, echter kijkend naar de afgelopen jaren (4de kwartaal) zien we dat het percentage jaarlijks rond de 62% heeft gelegen.
Ook in de rest van Nederland zien we een daling van het aantal verkochte woningen boven de vraagprijs. In Q3 werd 66% van alle woningen boven de vraagprijs verkocht, in Q4 bedroeg het percentage 45%.
Ondanks het gestegen aanbod, de langere looptijden en de lagere vierkantemeterprijs, worden woningen in elk stadsdeel verkocht boven de vraagprijs. De mate waarin wordt overboden is minder sterk dan in het derde kwartaal van 2022 of in het vierde kwartaal van 2021, maar het ligt nog steeds tussen de 0,7% (Zuid) en 4,2% (West).
Ook het percentage woningen dat boven de vraagprijs wordt verkocht, blijft een positief getal tonen. In West wordt 75% van de woningen boven de vraagprijs verkocht, in Centrum is dat 47%. Deze percentages waren vorig jaar en vorig kwartaal hoger (West: 93% en 89%, Centrum: 70% en 69%), maar het laat nog steeds zien dat bieden boven de vraagprijs aan de orde van de dag is.
Krapte indicator
De krapte indicator is in de gemeente Amsterdam gelijk gebleven met het voorgaande kwartaal, in beide gevallen was de krapte indicator 2,7. Hiermee komt de krapte op hetzelfde niveau als in het tweede kwartaal van 2020. Dit betekent dat een potentiële koper in Amsterdam het vierde kwartaal nog steeds gemiddeld uit drie woningen kon kiezen.
Ook per stadsdeel bekeken is de krapte ongeveer hetzelfde gebleven ten opzichte van het derde kwartaal. In Oost (2,2), Nieuw-West (2,6) en Noord (2,7) is de indicator exact hetzelfde gebleven, terwijl in West een kleine daling te zien is van 2,3 naar 2,0 en in Centrum van 4,1 naar 3,9. Alleen in Zuid en Zuid-Oost is een marginale stijging te zien, echter blijft de krapte in beide gevallen rond de 3,0.
COROP Amsterdam
De COROP Amsterdam is de regio Groot-Amsterdam en bestaat uit Aalsmeer, Amstelveen, Amsterdam, Beemster, Diemen, Edam-Volendam, Haarlemmermeer, Landsmeer, Oostzaan, Ouder-Amstel, Purmerend, Uithoorn en Waterland.
Aanbod
Ontwikkelingen in het aanbod en de vraagprijzen in de regio Groot-Amsterdam
Het totale woningaanbod in de regio Groot-Amsterdam bedroeg in het vierde kwartaal van 2022 2.942 woningen. Dit is een stijging 116% ten opzichte van het het vierde kwartaal in 2021. Waar het aanbod van een tussenwoning in deze periode is gestegen met 175%, zien we dat het aanbod van een appartement met 93% is gestegen.
De mediane vraagprijs is met 6,4% gestegen ten opzichte van vorig jaar naar €615.000. De grootste stijging is te zien in de hoekwoningen (+10%), terwijl een 2-onder-1-kap woning met 5% is gedaald.
De krapte indicator is dit kwartaal 2,9. Dit is hoger dan de eerste drie kwartalen van 2022 maar woningzoekenden hebben nog steeds te weinig woningen waaruit gekozen kan worden.
Transacties
Ontwikkelingen in het aantal verkochte woningen in regio Groot-Amsterdam
In regio Groot-Amsterdam werden er tijdens Q4 van dit jaar 2.999 (voorlopig aantal) woningen verkocht. Dit is een daling van 9,6% ten opzichte van het vierde kwartaal van 2021.
Mediane transactieprijs
De mediane transactieprijs dit kwartaal bedraagt € 511.000,-. Dit is een daling van 5% t.o.v. het derde kwartaal van 2022 en 9,6% van een jaar geleden. Gemiddeld stonden woningen het afgelopen kwartaal, 30 dagen te koop (verkooptijd). Opvallend is het verschil in woningtypen, een vrijstaande woning stond gemiddeld 44 dagen te koop en een appartement 28.
Transactieprijs per m²
De mediane m² transactieprijs is t.o.v. het derde kwartaal van 2022 gedaald naar € 6.267 en in vergelijking met Q4 2021 gedaald met 4,1%. Opvallend is dat we een daling zien in m² transactieprijzen bij vrijwel alle woningtypen, behalve bij hoekwoningen waar een stijging van 2% te zien is in vergelijking met vorig jaar.
Transactieprijzen vs vraagprijzen
Gemiddeld werd in het vierde kwartaal 1,4% boven de vraagprijs betaald, dit was in Q4 van 2021 nog 11,2%. Dit laat zien dat de vraagprijs meer overeen lijkt te komen met wat kopers bereid zijn te betalen voor de woning.
